В целях профилактики споров в сфере строительства ООО «СудСтройЭкспертиза» продолжает освещать основные причины разногласий, возникающих между заказчиком и подрядчиком при исполнении договоров строительного подряда.
Полагаясь на собственный опыт, анализ судебной практики и практику отрасли, считаем необходимым отметить проблему некачественного архитектурно-строительного проектирования и изысканий для строительства. Именно недостатки проекта и/или изысканий зачастую становятся причиной разногласий между заказчиком и подрядчиком. Подрядчик, выполняя строительные работы в соответствии с проектом, сталкивается с тем, что определенные работы, строительные материалы в проекте не заложены. Также нередки случаи, когда проведенные Заказчиком изыскания не соответствуют действительным условиям района строительства (топографическим, геологическим, гидрологическим).
Случаи из нашей практики:
- проект приведения путей эвакуации в существующем здании противопожарным нормам предусматривал расширение дверных проемов и замену дверных блоков. Дефект проекта заключался в том, что ширина дверных проемов была заложена на 10 см шире требуемой ширины для установки дверного блока (проем – 110 см, дверной блок – ДГ21-9). Проект не предусматривал дополнительную заделку образовавшегося расстояния между дверным блоком и стеной, последующее оштукатуривание данного участка стены, установку наличников, заделку пола. Без надлежащего согласования с заказчиком подрядчик выполнил дополнительные работы самостоятельно, в результате чего возник спор по оплате данных работ, который пришлось разрешать в Арбитражном суде;
- проектно-сметная документация по усилению фундаментов не предусматривала необходимые в данном случае работы по разработке грунта, погрузки грунта на автотранспорт и вывозу с территории объекта. Не в полном объеме были учтены работы по разборке бетонных конструкций и обратной заделке отверстий и штроб бетоном. Неправильно подсчитан объем работ по покрытию пола. Заказчик и подрядчик согласовали смету на непредусмотренные проектом работы. Спор по оплате работ возник, когда сменился руководитель государственного заказчика. Суд признал дополнительные работы согласованными и удовлетворил требование подрядчика об их оплате. Необходимость выполнения дополнительных работ была установлена назначенной судом строительной экспертизой.
Что делать, когда разногласия возникли?
Если в процессе исполнения договора подрядчик приходит к выводу, что выполнить строительство в соответствии с проектом возможно только осуществив дополнительные работы, то следует согласовать эти дополнительные работы с заказчиком.
При согласовании необходимо осуществить следующие мероприятия:
- не выполнять дополнительные работы до их согласования Заказчиком;
- обосновать Заказчику, что осуществить строительство согласно проекту без дополнительных работ невозможно;
- убедиться, что эти дополнительные работы будут поручены именно Вашей организации;
- подписать с Заказчиком дополнительное соглашение к договору подряда и смету на дополнительные работы (при этом убедиться, что данные документы подписаны уполномоченным представителем Заказчика). Подписание данных документов с двух сторон будет являться надлежащим согласованием дополнительных работ с Заказчиком.
Если дополнительные работы уже выполнены, а дополнительное соглашение и смета не подписаны (в том числе, если Заказчик не желает их подписывать), то следует направить Заказчику письмо с просьбой согласовать дополнительные работы, приложив к нему проект дополнительного соглашения и сметы. Также можно попросить от Заказчика направить в адрес Вашей организации письмо о согласовании дополнительных работ, подписанное уполномоченным лицом Заказчика (представителем по доверенности; исполняющим обязанности, если Заказчик – государственный орган или орган местного самоуправления).
Как ни странно, но ошибкой Подрядчика часто становится недостаточная бдительность в обычной проверке полномочий лица, действующего от имени Заказчика. Напоминаем, если от Заказчика дополнительные работы согласовало неуполномоченное лицо, то суд признает, что дополнительные работы Заказчиком не согласованы! Поскольку цена ошибки велика, лучше поручите проверку полномочий опытному юристу.
Желаем, чтобы грамотное оформление документов в процессе строительства позволило Вам цивилизованно и в досудебном порядке разрешить любые разногласия!
С уважением,
ООО «СудСтройЭкспертиза»