А19-14654/2021
Кейс: Как независимая строительно-техническая экспертиза помогла определить, проводился ли капитальный ремонт здания или была выполнена реконструкция объекта капитального строительства
Кейс о ситуации, когда после приобретения объекта недвижимости владелец провел строительные работы в здании, а затем возник спор о том, был ли это капитальный ремонт с элементами консервации или полноценная реконструкция, изменившая параметры недвижимого имущества.
Последствия внесения изменений в здание без проектной документации и РНС
Индивидуальный предприниматель приобрел в 2014 году нежилое двухэтажное здание 1965 года постройки (кадастровый номер 38:34:022902:76) в г. Братск. Общая площадь составляла 1724,6 м², этажность — 2 этажа.
Через несколько лет на объекте были выполнены работы: возведение металлических конструкций чердачного этажа для устройства скатной кровли и пристройка из металлического каркаса с южной стороны здания. Разрешение на реконструкцию объекта владелец не получал, т.к. считал, что эти работы направлены на консервацию аварийного объекта и частичный капитальный ремонт.
При проверке контролирующими органами было установлено изменение параметров здания (увеличение этажности, изменение общей площади и объема). Возник спор о правомерности выполненных работ и необходимости приведения объекта в состояние, соответствующее параметрам договора купли-продажи 2014 года.
Проведение строительно-технической экспертизы
Специалисты ООО «СудСтройЭкспертиза» провели независимое комплексное строительно-техническое исследование объекта. В ходе работ эксперты:
- Изучили технический паспорт здания, договор купли-продажи, исполнительную документацию и материалы обследования;
- Выполнили осмотр и инструментальное обследование конструкций чердачного этажа и южной пристройки;
- Сравнили фактические параметры здания (высота, этажность, площадь, объем) с исходными данными 2014 года.
- Оценили характер выполненных работ с точки зрения действующих норм и правил.
По результатам было подготовлено заключение № СТЭ 96-09/2022 от 01.09.2022.
Выводы экспертного заключения
- Работы по возведению металлических конструкций чердачного этажа и пристройки из металлического каркаса с южной стороны здания являются реконструкцией, поскольку привели к изменению параметров объекта капитального строительства (увеличение этажности, общей площади с 1724,6 м² до 1922,5 м² и строительного объема с 10 911 м³ до 14 258 м³).
- Приведение нежилого здания в первоначальное состояние (демонтаж надстроенных конструкций третьего надземного этажа и демонтаж пристройки) технически возможно без причинения вреда неограниченному кругу лиц и самому объекту.
Как завершился спор
На основании экспертизы собственника здания обязали вернуть его в первоначальное состояние, существовавшее до самовольной реконструкции.
Так как строительные работы, выполненные на объекте, повлекли за собой изменения в конструкции здания (надстройка еще одного этажа, увеличение общей площади и объема объекта недвижимости), эти действия расцениваются как реконструкция объекта капитального строительства. Согласно законодательству РФ, данные работы должны быть оформлены и проведены строго по регламенту (проведение обследований объекта, подготовка проектной документации с получением градостроительного плана участка и подачей заявления в местный орган самоуправления).
Вывод
Кейс показывает насколько важно надлежащим образом квалифицировать планируемые изменения объекта капитального строительства. Если изменения являются реконструкцией, то необходимо их оформлять надлежащим образом (изысканиями, проектом, экспертизой, согласованиями в соответствии с градостроительными нормами и правилами).
Если вы планируете проводить строительные работы на своем объекте, уже столкнулись с разногласиями по поводу их характера или хотите проверить возможность выполнения капитального ремонта на объекте или его реконструкции — обращайтесь в ООО «СудСтройЭкспертиза».
Проведем обследование вашего здания, оценим объем, качество и состав строительных работ, подготовим рецензию на имеющиеся документы и дадим независимое техническое заключение.
Обращайтесь по телефону + 7 902 940-57-84 или напишите на почту: sse24-7@mail.ru. Работаем: Пн-пт 09:00 — 19:00; Сб — 10:00 — 15:00.